从深圳高房价背后看到了什么？

 受疫情影响，全国经济衰退，各大开发商、中介都觉得楼市堪忧的情况下，而深圳的高房价却频上热搜：数千万的豪宅遭秒光，半天吸金23亿，“喝茶费”高达百万！
  市场调查数据显示：2月售楼处全都关门的情况下，深圳新房成交830套。3月，深圳太子湾湾玺推出百套公寓、14套豪宅，公寓单价11万元/平方米，总价区间在2千万~5千万不等，豪宅则是4200万起步。4月，同楼盘售罄随后54套公寓，单价9万~12万元/平方米总价约2900万~5500万元/套。
  其中深圳3月新房价格环比涨0.5%，领涨一线城市；二手房价格环比涨1.6%，涨幅居70个大中城市第一。二手房累计成交8008套，环比暴增380%，且超过2019年同期的2835套，几乎逼近2019年单月最高成交量。
  市场调研公司分析：深圳房价之所以会出现这样的波动，起因还是政策原因，受供需紧张、豪宅税取消、人才政策等刺激，其次可供开发的土地越来越稀缺，直接导致深圳的新增住宅用地越来越紧张。2019年，深圳供应土地面积只有241万平米，大约可提供新房2.3万套，而过去十年，深圳平均每年人口增加超过50万，2019年虽然有所减缓，但仍然增加了40万。目前，深圳人口已经达到1344万。而面积只有1997平方公里，这个人口密度，是北京的5倍，广州的3倍，上海的1.7倍，甚至超过了对岸的香港，排在全国第一。
  市场调查还显示：2009年至2018年，深圳楼市从2万上涨到6万，深圳楼市的再度上涨，其实从去年9月“豪宅税”之后就开始了，受疫情原因，今年1~2月上涨被中断，3月疫情结束之后，深圳房价再次上涨。从2019年9月到现在，宝安区大涨了40%左右，个别片区涨幅超过50%；南山区、光明区约涨了30%，个别片区上涨40%，新拍卖的地价已经接近周边二手房价。尤其是进入四月以来，很多二手房一天一个价，房东频频提价、违约、失踪，甚至在签字前一刻还会临时加价40万、80万的现象。
  目前疫情还在全球范围蔓延，外贸、出口制造业及国际物流是深圳的重要组成部分，产值规模巨大，就业人口众多，覆盖高中低端。2019年深圳外贸进出口总额为29773.86亿，超过了当年的GDP总量，经济对外依存度达110.6%，远高于上海的89.2%、北京的81%和广州的42.3%。一些外贸企业被迫倒闭、关闭，店铺停业、退租，写字楼空置率也在持续攀升，反映了外贸人的无奈，也凸显了深圳经济的压力。
  过高的房价也将降低深圳的城市竞争力，高房价会推高房租，进一步推高企业用人成本及租赁成本，导致一些企业倒闭或离开深圳。华为就是其中一个典型的例子，一面是火爆的楼市 ，另一面“逃离深圳”突然席卷社交平台。一批深漂正在转租、清退出租屋离开深圳。其实，在疫情之前，深圳经济增速已经出现放缓的迹象。数据显示，2019年深圳GDP达26927.09亿元，同比增速为6.7%，这也已是连续第4年增速下滑。
  最近几年深圳商用办公楼空置率持续上升，2019年这一数据已经达到22.4%。最新数据显示，一季度深圳商用办公楼的空置率上升至24.6%，深圳经济最活跃的南山区空置率上升至34.8%。前海写字楼空置率更是高达66%。
  与北上广相比，今年第一季度北京空置率为13.8%，增长0.4%，租金下降1.3%。上海空置率为21%，增长1.4%，租金下降0.6%。广州空置率5.2%，下降0.3%，租金下降0.6%。深圳空置率24.6%，增长2.6%，租金下降3%。深圳办公楼空置率、空置率增速及租金下降增速均高于北上广。
  由于深圳高房价影响，深圳居民的贷款远超存款，目前深圳住户存款1.381万亿，贷款近2万亿。而上海住户存款多于贷款，存款2.857万亿，住户贷款2.22万亿。在贷款结构中，深圳住房贷款约居民贷款的99.7%。上海住房贷款为1.33万亿，房贷占贷款的比重远低于深圳，只有60%。
  市场调研公司认为：目前，深圳的房价已经和纽约、伦敦差不多在一个水平线上了，深圳湾已经接近20万/㎡，甚至超过纽约伦敦，直追对面的香港。但是从深圳的城市基本面来看，无论是经济、科技、金融等硬实力，还是文化、医疗等软实力，深圳和纽约、伦敦这样城市都还有着很大的差距。因此，为了深圳的长远发展，是时候好好思考如何看待并解决深圳的房价问题了。毕竟，我们希望看到的是一个产业结构优化、科技实力强劲的深圳，而不是只有房价高不可攀的深圳。